Een miljoen woningen in ons land lopen de komende dertig jaar het risico om met funderingsschade te maken te krijgen. Hoe komt dat? Hoe ontstaat het? En, nog belangrijker, hoe lossen we het op? Deze en nog veel meer vragen zijn beantwoord tijdens het webinar dat het Verbond onlangs organiseerde.
In dit tweede deel van onze serie over funderingsschade als groeiend probleem vertellen directeur Frank van Lier van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en zijn collega Don Zandbergen meer over de omvang van de schade. Het KCAF maakt zich vooral druk om de bewustwording van de funderingsproblematiek. Dat dat niet ten onrechte is, bleek wel uit een van de eerste sheets die Van Lier liet zien. Als de prognoses uitkomen, is er tot 2050 zo’n zestig miljard euro nodig voor schadeherstel. “En als we dan nog rekening houden met inflatie kan het bedrag zomaar oplopen tot honderd miljard”, aldus Van Lier.
Wat doet het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek?
Het KCAF is een landelijk onafhankelijk instituut zonder winstoogmerk dat ooit is opgericht door een groep huiseigenaren die zelf te maken kregen met kapotte funderingen. In 2012 is de huidige stichting opgericht, met steun vanuit de overheid, belangenverenigingen en de Tweede Kamer.
Op de website van het KCAF is veel onafhankelijke informatie te vinden over de funderingsproblematiek. Daarnaast vervult het KCAF een landelijke loketfunctie en kunnen woningeigenaren een (vermoeden van een) verzakking bij het instituut melden.
De feiten
Volgens het KCAF krijgen ongeveer een miljoen woningen in de komende dertig jaar te maken met funderingsproblemen. Van Lier: “Van de 7,7 miljoen huizen in ons land zijn er zo’n 3,8 miljoen voor 1970 gebouwd. Ruim een kwart daarvan loopt een reëel risico op funderingsproblemen.”
Hij noemt het jaartal 1970 met opzet, omdat rond die periode veelal is overgestapt van houten palen naar betonnen palen of andere funderingsconstructies. “Uit onderzoek blijkt dat preventie slechts bij 25 tot dertig procent van die miljoen woningen mogelijk is. Dat betekent dat we nu echt aan de bak moeten. Hoe langer we wachten, hoe meer we uiteindelijk moeten herstellen.”
"Hoe langer we wachten, hoe meer we moeten herstellen"
Participatieladder
Om de overheden, en met name de gemeenten, een handje te helpen, heeft het KCAF een zogenoemde participatieladder opgesteld. Deze ladder bevat een aantal treden voor een gedegen funderingsaanpak. Op de eerste trede staat het reguliere beleid (de regelgeving), waarmee de gemeente zijn bewoners al kan helpen. De tweede trede gaat iets verder en heeft betrekking op een actieve communicatie en kennisoverdracht. “Denk aan nieuwsbrieven, informatieavonden, maar ook aan een digitaal Funderingsloket”, legt Van Lier uit.
Fonds
Hij benadrukt dat een gemeente nog een stap verder kan gaan en mensen bijvoorbeeld subsidie kan verlenen of procesbegeleiding voor onderzoek kan aanbieden. Van Lier: “Het lastige bij funderingsproblematiek is immers dat het vaak niet om één huis gaat, maar om een heel blok.”
De vierde en laatste trede bestaat uit wat het KCAF ‘Faciliteren Extra’ noemt. “Veel mensen kunnen het herstel helemaal niet betalen”, vertelt Van Lier. “De gemeente kan dan uitkomst bieden via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.”
Het woord zegt het al, meent hij. Het is een fonds, geen bank. Daardoor kunnen bewoners makkelijker worden geholpen bij de financiering. “Ik geef vaak het voorbeeld van een oud vrouwtje van een jaar of tachtig dat wel vermogen heeft, maar geen inkomen. Zij krijgt geen lening, terwijl er wel vermogen is. Als je haar alsnog een lening verschaft, weet je bijna zeker dat het geld terugkomt.”
Lening zonder rente
Het KCAF, dat een groot voorstander is van fondsvorming, benoemt ook een paar kanttekeningen. Zo moet de gemeente garant staan voor het inkomensrisico, de bank voor het waardeverlies en de eigenaar dan wel de NHG voor de hypotheek. “Liefst zouden we zien dat er een lening komt met nul procent rente, waarbij de rijksoverheid garant staat. Want, hoe wrang ook, als jouw gemeente nu niet meedoet met het fonds, heb je simpelweg pech. En dat kan toch niet de bedoeling zijn?”, besluit Van Lier, die vervolgens het woord doorgaf aan zijn collega Don Zandbergen.
Meer inzicht
Zandbergen ging op zijn beurt vooral in op het belang van informatieverzameling en -uitwisseling. “Tot voor kort was de informatie over funderingen en panden erg versnipperd en fragmentarisch. Wij zijn daarom in 2017 gestart met het verzamelen van informatie om meer inzicht in de problematiek te krijgen. Waar komt bacteriële aantasting voor en waar lopen we het grootste risico op droogstand, waardoor schimmel en bacteriële aantasting haar werk doen? En kunnen we iets zeggen over de funderingen in bepaalde gebieden? Wat komt waar het meeste voor?”
Sinds oktober 2021 is er een funderings-risicorapport beschikbaar
Funderingsviewer
Er is op dat moment, in 2017, geen enkel bestand waarin dat soort gegevens is bijgehouden. Het KCAF begint daarom simpelweg bij het begin en legt in een zogenoemde Funderingsviewer de diverse gegevens op postcode vast. Langzaam maar zeker kan de stichting steeds meer toewerken naar een landelijke database, zodat een koper in ieder geval weet wat voor fundering hij krijgt bij het kopen van een huis. Sinds oktober 2021 is er een funderings-risicorapport beschikbaar, waarin naast de landelijke date als het bouwjaar, de ondergrond en de waterstanden ook gegevens over het funderingstype en bekende schades zijn opgenomen. Die data wordt gecombineerd met de lokale data en met de pandspecifieke informatie die bij de gemeente beschikbaar is. “Waardevolle informatie”, meent Zandbergen, “omdat juist de optelsom leidt tot nieuwe inzichten.”
Pandspecifieke informatie
Hij laat een tekening van een stad zien waarin de panden met groen en bruin zijn ingekleurd. Alle op houten palen gefundeerde panden zijn bruin en de al herstelde panden, waarin de funderingen zijn vernieuwd, zijn groen. “Je ziet echter ook panden die nu nog geen kleur hebben. Wij kunnen door een verrijking van de informatie (onder meer door de pandhoogte en meer pandspecifieke informatie toe te voegen aan de openbare data) komen tot modellen waarmee we ook de panden kunnen inkleuren die nu nog blanco zijn.”
Moderne technologie als machine learning wordt ingezet om tot deze modellen te komen. Het gebruik van remote sendingdata waarmee met satellietmetingen de zakkingsnelheid van een pand of een blok huizen kan worden gemeten, geeft de noodzakelijke verdieping en validatie aan het model. “Dat geldt zowel voor de bodemdaling als voor de panden”, benadrukt Zandbergen.
Vijf categorieën
Zijn conclusie is helder. “Op basis van dergelijke modellen kunnen we de fundering van (bijna) elk pand in Nederland vaststellen. Tot voor kort kon dat nog niet en dat is echt ongekend, want daardoor weten we ook welke panden de meeste haast hebben bij het herstel.”
Het KCAF drukt die funderingsrisico’s uit in vijf categorieën, die variëren van ‘geen risico’ tot ‘er is nu al sprake van verzakking’. Nieuwsgierig naar meer? Kijk dan op de site van het KCAF.
Was dit nuttig?